Текущие проблемы связаны с коронавирусом. Подготовимся решать их путем переговоров. Начнем с вопроса об аренде в связи с коронавирусом.

 

Что делать с арендой помещений во время коронавируса? Как коронавирус повлиял на аренду?

Как и о чем вести переговоры арендатору и арендодателю в этих условиях?

Будем разбираться вместе.

 

 

Как будем готовиться к переговорам:

1. Изучим ситуацию

• Посмотрим на ситуацию с разных сторон
• выделим важные детали

2. Поставим цель и составим сценарий (план) переговоров

• Посмотрим на цель и задачи арендатора, составим план его разговора с арендодателем.
• Посмотрим на цель и задачи арендодателя, составим план переговоров с его точки зрения.

3. Потренируемся

• Проведем ряд игровых переговоров с опорой на составленные сценарии (планы).
• Разберем успешные действия и ошибки.

 

Ситуация

Рассмотрим ситуацию, выделим и изучим детали аренды в связи с коронавирусом, от которых зависит ход и результат переговоров по арендным отношениям.

1. Арендатор
2. Арендодатель
3. Помещение
4. Договор
5. Варианты договоренностей:
   • Расторжение договора
   • Освобождение от оплаты (отмена арендных платежей или арендные каникулы)
   • Снижение стоимости аренды (уменьшение размера оплаты на определенный срок)
   • Отсрочка платежей
   • Рассрочка платежей
   • Привязка размера оплаты к доходам арендатора
6. Кто ведет переговоры с каждой стороны и какие задачи решает
7. Какие возникли сложности и ограничения
8. Какие прогнозы развития ситуации.

 

Видео с разбором ситуации

 

 

1. Арендатор

Что делать арендаторам в связи с коронавирусом?

Кто арендует помещение? Выделим два частных случая:

1. Юридическое лицо арендует коммерческую недвижимость
2. Физическое лицо арендует жилую недвижимость

Сейчас будем работать с первым случаем, когда арендатор - фирма. Речь пойдет об аренде коммерческой недвижимости.

Про найм жилья, аренду квартир поговорим отдельно. Хотя сценарий разговора будет во многом совпадать. Будем называть арендатора «фирма».

• Чем она может заниматься?
• Какую недвижимость арендовать?
• В какой ситуации она оказалась в связи с эпидемией?

Выделим основные типы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Арендодатель

Недвижимость находится в собственности у государства или в частной собственности?

По поводу государственных помещений и аренды муниципального имущества в период коронавируса есть ряд распоряжений властей разного уровня. Как они будут применяться - покажет жизнь. Вести переговоры с государством - это отдельное искусство.

Мы будем рассматривать переговоры с частным арендодателем, сдающим в аренду коммерческую недвижимость. Рассмотрим варианты.

 

 

 

 

3. Помещение

Насколько арендатор заинтересован в продолжении аренды?

Насколько легко ему переехать в другое помещение?

Это ресторан с дизайнерским ремонтом, магазин или офис (взял ноутбук под мышку и ушел)?

• Сколько было вложено в помещение арендатором? Ремонт? Оборудование? Мебель? Коммуникации?
• Что можно забрать с собой - а что является неотделимыми улучшениями?
• Сколько времени и сил необходимо для подготовки нового помещения?
• Сколько имущества нужно будет перевезти? (Мебель, оборудование, техника?)
• Насколько арендатор доволен текущим помещением с точки зрения удобства расположения, проходимости и других параметров?
• Насколько важен адрес помещения? Сколько было рекламы вложено в раскрутку именно этого места расположения? Какие будут последствия от смены адреса?

 

4. Договор аренды

Какие условия договора надо учесть в переговорах?

 

 

 

 

 

Форс-мажор по договору аренды

Является ли коронавирус форс-мажором или обстоятельством непреодолимой силы по договору аренды для арендаторов? Можно ли не платить арендную плату, ссылаясь на форс-мажор?

Что написано в договоре аренды по поводу форс-мажора? Стороны освобождаются от ответственности по договору? От какой ответственности?

Вот тут и начинаются вопросы).

Если обратиться в суд, то есть вероятность такого его решения:

1. Арендатор освобождается от штрафов за просрочку платежа, если докажет, что просрочка вызвана именно коронавирусом (который признан обстоятельствами непреодолимой силой). Но не от самих арендных платежей.
2. Арендатор мог обратиться к арендодателю с требованием (или просьбой) уменьшения платежей. Арендодатель обязан ответить в течение 30 дней. Обязан ли снизить платеж?  Вопрос. На сколько? Если на 1 рубль снизил - выполнил требование законодательства? Может снизить на 1 рубль или предложит расторгнуть договор.

Насколько это в его интересах - другой вопрос. Мы ведь сейчас о суде, обязанностях и форс-мажоре говорим.

Если у вас есть юристы, которые любят судиться - можете с ними эту тему дальше обсуждать.

Если хотите заниматься делом, а не судебными разбирательствами - лучше надеяться не на закон и справедливость суда, а на себя. И идти договариваться.

 

5. Варианты договоренностей по изменениям условий аренды.

1. Расторжение договора аренды из-за коронавируса
2. Освобождение от оплаты аренды (отмена арендных платежей или арендные каникулы на время коронанвируса)
3. Пересмотр арендной платы в связи с коронавирусом. Снижение стоимости аренды, скидки (уменьшение размера оплаты на определенный срок)
4. Отсрочка платежей по аренде
5. Рассрочка арендной платы
6. Привязка размера оплаты к доходам арендатора

Достигнутые договоренности закрепляются дополнительным соглашением к договору аренды.
Расторгнуть договор аренды в связи с коронавирусом можно на разных условиях, которые стоит обдумать, обсудить и закрепить в соглашении сторон.

 

6. Кто ведет переговоры с каждой стороны и какие задачи решает

Собственник:

• сохранение бизнеса
• обеспечение прибыли, личного дохода

Топ-менеджер:

• сохранение рабочего места
• выполнение распоряжений собственника
• выполнение показателей, влияющих на его доход

 Сотрудник:

• выполнение распоряжений начальства
• сохранение рабочего места
• выполнение показателей, влияющих на зарплату

 

7. Какие возникли сложности и ограничения в связи с коронавирусом?

 

Какие сложности возникают у арендаторов во время коронавируса?

1. Уменьшение потока клиентов - уменьшение доходов, прибыли
2. Снижение результативности, сбои в работе
   • Перевод на удаленку
   • Проблемы с поставками (зарубежными и внутренними)
   • Проблемы с платежами
3. Остановка работы
   • Недоступность помещения (чье решение?)
   • Нерабочие дни (с выплатой зарплаты)

 

Какие сложности возникают у арендодателя в связи с коронавирусом?

• Риск неплатежей арендаторов в краткосрочной и долгосрочной перспективе.
• Риск расторжения части договоров с арендаторами.
• Риск большого количество судебных дел и банкротств.
• Необходимость нести затраты по поддержанию функционирования помещений, выплачивать кредиты, платить налоги.
• Риск изменения ситуации на рынке аренды, уменьшение платежеспособности бизнеса, снижение цен на аренду площадей.
• Риск незаполнения помещений в долгосрочной перспективе.

 

8. Какие прогнозы развития ситуации.

• Как долго это может продолжаться
• Что будет с бизнесом фирмы
• Что будет с бизнесом арендодателя
• Что будет если сейчас не договориться
• Что будет если дело пойдет в суд

 

Какие еще вопросы надо уточнить?

Пишите в комментариях те вопросы, которые еще важны для решения ситуации.

 

Что дальше?

Теперь перейдем к определению цели и задач каждой стороны переговоров. И составлению плана разговора (сценария).

Что в данной ситуации хочет арендатор? Какие задачи ему для этого надо решить? Как построить разговор, чтобы достичь цели?

Что в данной ситуации хочет арендодатель? Какие задачи ему надо решить в разговоре с арендатором? Как построить разговор?

 

Видео с разработкой сценария разговора